“서울은 잘만 오르는데…” 미분양 폭탄에 곡소리 나는 ‘이 지역’

광주·전남 미분양 심각
아파트 분양가 지속 상승
‘환매조건부 매입’ 구원투수

최근 서울 집값이 천정부지로 치솟고 있다는 보도가 연일 이어지는 가운데 이와 반대로 광주·전남 지역이 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.

특히 대단지가 즐비한 광주 수완지구에서도 집을 파는 데 수개월이 걸리는 등 부동산 시장이 침울한 분위기를 벗어나지 못하고 있다.

지난달 30일 한국부동산원에 따르면 6월 마지막 주 광주 아파트 매매가격은 전주(-0.06%) 대비 0.01% 떨어진 -0.07%의 변동률을 보인 것으로 확인됐다. 이는 59주 연속 하락세를 보인 것이다.

특히 광주 지역의 낙폭은 대구와 함께 전국 17개 시·도 중에서 전북과 경북(-0.08%)에 이어 두 번째를 기록한 것으로 알려졌다. 이에 반해 서울의 경우 올해 최고 수준으로 아파트 매매가격이 치솟는 상황이다.

이는 같은 기간 서울 아파트의 매매가격이 전주 대비 0.43% 오른 것이다. 특히 서울의 상승 폭은 전주 0.36%보다 증가해 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대치를 기록하는 기염을 토했다.

매매가격 하락과 더불어 광주와 전남 지역의 아파트 거래량 역시 감소했다. 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 올해 1분기 아파트 거래량은 12만 3,169건으로 집계됐다.

이는 지난해 같은 달(10만 5,677건)보다 16.5% 증가한 결과다. 특히 부동산 침체로 골머리를 앓고 있는 광주는 4,510건을 기록해 지난해 같은 기간보다 소폭 상승했다. 이에 반해 전남은 3,751건으로 지난해 같은 기간보다(4,205건) 10.8% 하락했다.

이에 전문가들은 해당 지역의 공급 물량이 지속적으로 나오지만 인구수가 감소한 점을 원인으로 꼽았다. 즉, 실수요층이 제한적이어서 매수 심리 회복에 속도가 붙지 않는 것이다. 여기에 미분양 물량이 상황을 더욱 심각하게 만들고 있다.

국토교통부 주택통계에 따르면 올해 4월 기준 광주의 민간 부문 주택 미분양은 1,298가구, 전남은 3,815가구로 확인됐다. 실제로 광주는 지난해 3월부터 미분양 1000세대 이상이 지속되었으며, 전남은 2023년 4월부터 3000세대 이상의 미분양이 지속되고 있는 상황이다.

이에 한 업계 관계자는 “지속적인 공급이 이루어지는 데 반해 기존의 물량이 해소되지 않고 있어 공급 확대에 신중할 필요가 있다”라고 당부했다.

실제로 미분양 물량이 해소되지 않은 채 공급이 늘어날 때 이른바 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양의 늪에 빠질 수 있다. 더하여 광주의 경우 최근 부동산 R114가 발표한 자료에 따르면 10년간 3.3㎡당 민간 아파트 평균 분양가가 2015년 821만 원에서 지난해 1,991만 원으로 무려 140%(2.4배)나 뛴 것으로 알려졌다.

이는 전국 평균 상승률(109.1%)을 크게 웃돈 수치다. 이처럼 미분양 물량이 해소되지 않은 채 공급이 지속적으로 이어지는 가운데 높은 매매가로 인해 악순환이 반복되고 있다. 이에 전문가들은 더욱 실효성 있는 정책으로 지방의 미분양 물량 해소가 속히 이루어진다고 지적하고 있다.

한편, 지난 19일 이재명 정부는 지방 미분양 주택 해소를 위해 12년 만에 ‘환매조건부 매입’ 카드를 다시 꺼내 든 것으로 알려졌다. 이날 국토교통부는 추가경정예산을 통해 지방 미분양 주택 1만 호를 ‘환매조건부’로 매입한다고 밝혔다.

특히 해당 조치는 지방 미분양 주택의 급증 현상을 해소하는 것이 골자다. 국토교통부에 따르면 해당 정책을 적용할 경우 지방의 준공 전 미분양 주택을 주택도시보증공사(HUG)가 분양가의 50%에 매입하고, 건설사가 준공 후 1년 내 애초 매각 가격에 세금 등 금융비용을 더한 가격으로 다시 사 가는 것으로 알려졌다.

이재명 정부가 지난 2013년 이후 중단됐던 환매조건부 매입을 투입하면서 지방 미분양 물량 해소가 조속히 이루어질 수 있다는 기대감이 시장 전반에 퍼지고 있다.

다만, 일각에서는 부도 위기에 몰린 일부 건설사를 제외하면 지역에서 실질적인 참여가 저조할 것이라는 회의적인 시각이 등장하기도 했다. 이는 해당 정책이 단기적인 유동성 확보에는 도움이 될 수 있어도 미분양 문제의 근본적인 해법이 될 수 없다고 본 것이다.

즉, 양도세나 대출 규제 완화 등을 통해 아파트 구매 수요를 높이고 가계의 주택구매력을 끌어올려야 한다는 것이 더욱 실효성 있는 대책으로 작용할 수 있다는 뜻이다.