강남, 강북 매매가 약 7억 차이
6억 원 대출 규제 생겨나
강북권, 풍선효과 기대
한강을 경계로 극명한 차이를 보이던 강남구와 강북구의 아파트 매매시장 분위기가 뒤바뀌고 있다. 정부가 6억 원 대출 규제를 실시한 것이 그 이유다. 지난달 27일 금융위원회는 ‘긴급 가계부채 점검회의’에서 “주택담보대출(주담대)의 한도를 최대 6억 원으로 일괄 제한해 가계대출을 감소시키겠다”라고 밝힌 바 있다.
정부의 조치에 따라 지난달 28일부터 수도권·규제 지역에서 주택을 구입할 때 6억 원 이상의 주담대가 전면 금지됐다. 고강도 대출 규제가 본격화하면서 일부 수도권 지역의 매매시장 국면이 바뀌었다.
그동안 매수 문의가 끊이지 않던 강남권이 갑작스레 움츠러든 반면, 상대적으로 수요가 적었던 강북권 시장은 풍선 효과 우려까지 제기됐다.
당초 강남은 지난달까지만 해도 가격에서부터 강북과 큰 격차를 보였다. 1일 KB부동산이 발표한 전국주택가격동향에 따르면 지난달 기준 강남 11개 구의 평균 매맷값은 17억 3,223만 원으로, 강북 14개 구(9억 8,876만 원)와 큰 차이를 보였다.
대출 규제 시행 전날(27일)에는 강남에서 신고가가 발생하기도 했다. 이는 정부가 발표한 규제적용을 피하려는 계약이 집중된 것으로 파악된다. 2일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 강남구 압구정동 현대2차 전용면적 160.28㎡(8층)는 이날 98억 원에 매매됐으며 신고가를 달성했다. 하지만 규제가 시행되면서 업계에서는 강남권의 수요가 급락할 것으로 예상했다.
우려의 목소리가 속출하는 강남에 반해 강북은 풍선효과를 기대하는 이들이 많은 것으로 보인다. 정부의 대출 규제로 인해 수도권에서 주택담보대출로 6억 원을 초과해 자금 마련이 어려워 졌다.
따라서 상대적으로 저렴한 금천구, 관악구, 은평구 등 기존에 관심이 덜했던 지역으로 매수세가 이동하고 있다는 분석이 나온다. 앞으로 평균 시세가 30억 원에 달하는 서초구와 강남구에서 집을 구매하려면 25~36억 원 이상의 현금을 보유하고 있어야 한다.
이에 반해 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등의 아파트 평균 시세는 6~8억 원으로 다소 낮다. 따라서 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용해 6억 원 이내로 대출을 받아도 주택을 구매할 수 있다.
업계에서는 최근 서울 아파트 가격이 급등하면서 ‘이제라도 내 집을 마련해야 하는 것 아니냐’라는 생각을 가진 실수요자들이 강북권 시장으로 관심을 돌리는 분위기라고 평가했다.
다만 전문가들은 당분간 풍선효과 같은 현상이 나타나지 않을 것으로 전망했다. 한 전문가는 “지금은 상급지 갈아타기가 시장의 흐름이어서 외곽 지역이 상승하는 ‘풍선효과’나 ‘갭 메우기’현상은 당분간 발생하지 않을 것”이라며 “저소득층을 위한 정책 대출도 줄이고 6개월 내 입주 조건까지 더해졌기 때문에 외곽지역이 반사이익을 보려면 한 달 정도는 지켜봐야 한다”라고 이야기했다.
정부의 이번 대출 규제 시행으로 인해 서울 주택시장에 큰 변동이 일고 있지만, 전문가들은 단기간 내 풍선효과는 제한적일 것으로 전망하고 있다. 해당 조치가 시장 안정화를 위한 것인 만큼 앞으로의 추이를 주의 깊게 살펴야 할 시점으로 파악된다.
한편, 정부의 대출 규제로 인해 부동산 시장에 한기가 들이닥친 가운데 정부의 추가 대책이 나올 것이라는 주장이 제기되면서 이목이 쏠렸다.
이는 현재 규제가 단기적으로 과열된 시장을 식히는 효과라는 평가에서 비롯된 것이다. 더불어 단기간에 주택 공급을 늘릴 수 없는 상황에서 대출 규제 효과가 떨어질 경우 집값이 다시 상승세를 탈 가능성도 있다. 정부의 향후 대책에 업계의 이목이 쏠리고 있다.
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