10·15 영향 재개발 상승세
금호 21구역 10억 프리미엄
재개발 막무가내 투자 유의
출처=디파짓포토
부동산 투기 방지책으로 등장한 10·15 부동산 대책 발표 이후 수도권 전세 시장이 얼어붙었다. 한편 대책 발표의 풍선 효과로 ‘사업 초기 단계 재개발 매물’이 주목받고 있다.
10·15 부동산 대책의 영향으로 관리처분인가를 받은 재개발 사업지는 조합원 지위 양도가 어려워졌다. 1주택이며 10년 이상 보유·5년 이상 거주 등의 까다로운 조건을 충족해야 거래할 수 있어 부동산 투자에 제동이 걸린 것이다. 재건축은 주로 아파트를 대상으로 이루어지는데, 서울 전역 아파트는 사실상 갭투자가 불가능해졌다.
반면 재개발 사업지에 몰려 있는 빌라는 국토교통부가 지정한 16개 단지를 제외하면 갭투자가 가능하다. 심지어 2018년 1월 25일 이전 사업시행인가를 받은 재개발 구역까지 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능한 경우가 있어 투자 매력도가 상당하다.
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‘염리4구역’ 대단지 가능성
정비구역 해제 후 재지정
지난 8월 재개발 정비 구역으로 지정된 서울 마포구 ‘염리4구역’은 벌써 높은 수준의 가격이 책정됐다. 대지 지분 13.2㎡(약 4평) 수준의 빌라 가격이 12억 5,000만 원 선에 형성되어 있다. 대지 지분 70㎡(약 22평)의 다가구 주택도 지난주 약 15억 원에 거래되었다.
마포구 염리4구역은 2003년 아현뉴타운의 일부로 재개발 정비사업에 추진되었지만, 2015년 주민 반대로 정비구역에서 해제된 이력이 있다. 이후 다시 재개발에 첫발을 뗀 해당 구역은 지하철 2호선 이대역을 도보로 이용할 수 있고, ‘마포프레스티지자이’, ‘마포그랑자이’ 등 고가 아파트 단지가 인근에 즐비해 가치를 높이 평가받고 있다.
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‘금호21구역’ 매수세 급증
이중역세권·인프라 완비
부동산 대책으로 혜택받은 또 다른 거점은 서울 성동구 ‘금호21구역’이다. 지난해 조합 설립을 인가받은 해당 구역은 현재 사업시행인가 준비에 한창이다. 10억 원의 웃돈이 붙은 매물도 해당 구역에서 지난달 거래가 이루어졌다. 매수세가 집중되며 현재 해당 구역에 남은 매물은 1개로 알려졌다.
금호 21구역은 지하철 3호선 금호역·5호선 신금호역을 끼고 있는 이중 역세권으로 서울 강남권을 비롯한 수도권 중심지로 이동이 편리한 것이 장점이다. 또한 서울숲·금호공원·달맞이공원·현대백화점·한양대병원 등의 생활 인프라를 갖춰 더 주목받고 있다.
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경기 지역 재개발 매수세 ↑
재개발 갭 수준 아파트 육박
재개발 열기는 토지거래허가지역으로 지정된 경기도 12개 주요 지역으로도 퍼졌다. 성남시 수정구의 ‘신흥3구역’은 사업시행인가 직전의 재개발 사업지다. 인근 ‘수진1구역’, ‘신흥1구역’과 함께 재개발이 추진되고 있어 대단지 아파트 형성에 대한 기대감이 높은 가격을 형성하고 있다.
그러나 한 부동산업계 관계자는 “신흥3구역 빌라 매물의 경우 갭(전세금을 뺀 실제 투자 금액)이 아파트 수준으로 커졌다”라며 재개발 미지정 빌라 매물에 대한 무조건적인 투자가 우려스럽다는 반응을 보였다.
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재개발 투자 주의 요망
조국, 공공주택 단지 주장
전문가들은 재개발의 경우 실제 아파트 입주까지 장시간이 소요되는 만큼 투자에 주의할 필요가 있다고 경고했다. 이재국 한국금융연구원 겸임교수는 “부동산 대책으로 갈 곳 잃은 돈이 재개발 매물에 쏠리는 것으로 보인다”라고 말했다. 또한 “재개발 사업이 불투명한 곳에 자금을 막무가내로 투입하는 것은 지양해야 한다”라고 덧붙였다.
한편 주요 정치권 인사들의 서울시 재개발 관련 주장이 주목받고 있다. 최근 오세훈 서울시장은 강남 3구 고급 아파트 재개발을 촉진하는 정책을 전개하는 반면, 조국 조국혁신당 비상대책위원장은 지난 1일 강남 3구를 포함한 중앙정부 및 지방정부 소유 용지에 대규모 양질의 공공임대주택 단지를 만들어야 한다는 목소리를 높였다.
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